3.-La comuna de Ñuñoa.-a

 

Campo de azur losanjeado por líneas de oro, con una flor de liz del mismo metal en cada losanje, que son las armas del conquistador don Juan Jofré de Loaysa, primer propietario hispano de la región; jefe de plata con cuatro toquis o hachas de piedra de gules, colocada de posición de palos, en homenaje a los húlmenes de Ñuñoa, Tobalahue (Tobalada), Macul y Penilolen (Peñalolén), que a la llegada de los castellanos eran los señores naturales de los sectores que actualmente conservan sus nombres. Bordera de azur, con ocho veneras de oro, tomadas del blasón metropolitano, por pertenecer a la gran ciudad de Santiago. Timbre: la corona mural de oro de las municipalidades de Chile.

Ñuñoa (en mapudungun: ñuñowe, ‘lugar de ñuños’) es una comuna ubicada en el sector nororiente de la ciudad de Santiago, capital de Chile. Sus límites son: al norte y poniente con Providencia, al sur con Macul, al poniente con Santiago, al surponiente con San Joaquín, al suroriente con Peñalolén y al oriente con La Reina. Las calles que la limitan son al norte calle Malaquías concha y Avda. Eliecer Parada , al sur Rodrigo de Araya, al oriente Américo Vespucio y al poniente Avda. Vicuña Mackenna . Tiene una superficie de 16,9 km² y según el censo del año 2002 sumaba 163 511 habitantes, mientras que según el censo del año 2017 son 208 237 habitantes, aumentando en un 27,3 % en diez años.

La comuna es reconocida por ser una de las comunas con mayor calidad de vida de Santiago,2​3​ también es catalogada como una de las más seguras de Chile y su índice de desarrollo humano es uno de los más altos del país.

Ñuñoa alberga la mayor cantidad de profesionales con estudios universitarios de Chile (18,11 % del total de profesionales del país) y está compuesta fundamentalmente por grupos socioeconómicos medios y altos.


Historia

Al pueblo de indios de Ñuñohue se le llamó así por encontrarse en el centro de la comarca del mismo nombre, en la actual Plaza Ñuñoa. El cacique de este pueblo era Longomavico o Aponchonique, y de él dependían los caciques subalternos Malti y Tocalevi, que eran sus hermanos. Pedro de Valdivia repartió entre sus principales compañeros los rancheríos indígenas en el territorio que genéricamente lo denominaban Ñuñoa.
Se establecieron entonces encomiendas en los rancheríos de Apokintu, Butacura, Macul, Ñuñoa y Tobalahue.​ Las de Macul y Ñuñoa fueron concedidas a Juan Jofré, y posteriormente pasaron a su hijo Luis. Ya en el siglo XVII, el pueblo de Ñuñoa no existía como pueblo indígena y la encomienda se encontraba extinta. La hermosura de las tierras ñuñoínas, su fertilidad y el regadío que en muchos de sus sectores habían introducido los indígenas, atrajeron desde los primeros momentos la atención de los conquistadores. Por 1546 se empezó a distribuir lotes de terreno relativamente pequeños por medio de concesiones también llamadas chacras (en quechua: chakra, ‘parcela’)
Los caminos empezaron a formarse naturalmente desde el momento mismo que se inicia el reparto de la tierra. El de mayor importancia y categoría durante el siglo XVIII era el Camino de Ñuñohue (actual avenida Irarrázaval) que partía de la calle La Ollería (hoy avenida Portugal), seguía al oriente por lo que hoy es avenida 10 de Julio y luego por la actual avenida Irarrázaval. A finales del siglo XIX el camino pasa a llamarse avenida y más tarde recibió el nombre de Avenida Yrarrázaval en homenaje a Manuel José Yrarrázaval Larraín, autor de la ley sobre Comuna Autónoma y firmante del decreto que creó la comuna de Ñuñoa.

El Decreto del 22 de diciembre de 1891, en su artículo 1° creó la Municipalidad de Ñuñoa con las subdelegaciones rurales 1a Las Condes, 2a San Carlos, 3a Apoquindo, 4a Ñuñoa, 5a La Providencia, 6a Santa Rosa, 7a Subercaseaux y 26a Mineral de Las Condes del Departamento de Santiago, es decir, con un territorio mucho mayor que el actual. El día 6 de mayo de 1894, por Decreto Presidencial, se crea la comuna de Ñuñoa, que en esos años contaba con 1.197 habitantes, y tenía cuatro escuelas, correos, Registro Civil y carnicerías.

El 10 de agosto de 1893, se crea la Municipalidad de San Miguel segregándose las subdelegaciones 6a, Santa Rosa y 7a, Subercaseaux. Luego, el 25 de febrero de 1897 se crea la Municipalidad de Providencia con las subdelegaciones 5a, La Providencia; 1a, Las Condes; 2a, San Carlos y 26a, Mineral de Las Condes. De esta manera, la Municipalidad de Ñuñoa quedó constituida por las subdelegaciones rurales 4a, Ñuñoa y 3a Tobalaba (3a, Apoquindo), ocupando aproximadamente el área que comprenden las actuales comunas de Ñuñoa, La Reina, Macul y Peñalolén.

El DFL N°8583 del 30 de diciembre de 1927, suprime la Municipalidad de La Florida (subdelegación 15a, Lo Cañas) del Departamento de La Victoria y la anexa a Ñuñoa. Así la nueva comuna-subdelegación de Ñuñoa comprende las antiguas subdelegaciones: 3.a, Tobalaba, y 4.a, Ñuñoa, la parte de la antigua subdelegación 5.a, Providencia, situada al Sur de las calles Caupolicán y Pizarro y de la línea recta imaginaria que las une, del departamento de Santiago y la subdelegación 15, Lo Cañas, del antiguo departamento de La Victoria. En 1934 se restablece la comuna-subdelegación de La Florida separándola de Ñuñoa.

En febrero de 1963 por Ley 15.169, se crea la comuna-subdelegación de La Reina con la parte alta del comuna y, finalmente, el 18 de marzo de 1981 se modifican los límites comunales creándose las comunas de Macul y Peñalolén, quedando definitivamente establecida la actual comuna de Ñuñoa.
Durante la dictadura militar, el Estadio Nacional, ubicado en el corazón de la comuna y principal centro deportivo del país, se convirtió en un importante centro de tortura y represión del régimen de Augusto Pinochet Ugarte. Cada 11 de septiembre -día del golpe- se celebra un acto recordatorio a las cientos de personas asesinadas y torturadas en el lugar.
Ñuñoa presenció grandes cambios durante el siglo XX. Pasó de albergar a gran parte de la clase alta santiaguina hasta mediados de 1970 (ésta ha ido emigrando hacia el extremo de este mismo sector nororiente de la capital); para convertirse en una comuna fundamentalmente de clase media alta, aunque sigue siendo reconocida como una comuna con excelentes condiciones de vida.
En los últimos años, la zona ha tenido un enorme auge inmobiliario producto de su buena calidad de vida y su cercanía con el centro de Santiago. Sin embargo, esta demanda ha generado una pugna entre el actual alcalde y los habitantes tradicionales que se oponen a la demolición de casonas para construir edificios que, según ellos, desvirtúan el carácter residencial y tranquilo de sus barrios, dando como resultado un elevado precio de las viviendas en la zona.

Población. 124.226    1952 205.223     1960  279.047    1970 168.919    1982  172.575    1992  163.511     2002 208.237   2017

El perfil geográfico. Ñuñoa tiene varias caras. Así lo cree el urbanista Iván Poduje, quien antes de realizar cualquier análisis político, dice que es necesario hacer un zoom a su composición geográfica. Sobre todo porque esta es de las pocas comunas de la Región Metropolitana en donde históricamente han convivido estratos socioeconómicos muy distintos entre sí. Lo primero, es el surponiente y su componente histórico:  “Ñuñoa tiene bordes industriales que es todo el límite con Santiago y Macul. Eso hace que se acojan proyectos obreros, por lo tanto, toda la parte sur de la comuna y particularmente al sur de la Av. Grecia, se transforma en un laboratorio donde se ensayan los principales proyectos habitacionales de los años 60 para sectores populares y para clase media”, explica Poduje. Pruebas son la Villa los Presidentes, la Villa Olímpica y la Villa Frei, emblemas de esa clase media sesentera en Chile. “Por esto podríamos decir que se le da esta marca de clase media a la comuna, pero que no es real, porque solamente es el sur”, añade. Los límites con el nororiente, específicamente con Providencia y La Reina, son la otra cara:  “Aquí está lo que, a mi juicio, es uno de los orígenes del progerío ñuñoíno, que es todo el Campus Oriente de la UC (en la vereda donde comienza Providencia) y su relación con la Plaza Ñuñoa”, comenta el urbanista. Esas ubicaciones, donde también entran los barrios El Aguilucho, Juan XXIII y -un poco más al sur- Eusebio Lillo y Suárez Mujica, son los lugares donde se ha dado un proceso de gentrificación importante en los últimos 10 años. “Esto es básicamente la llegada de sectores de mayores ingresos a las antiguas casas que estaban ahí”. Para Óscar Contardo, periodista, escritor y agudo observador de lo que ha sido el auge de la nueva fuerza de izquierda, “Ñuñoa tiene símbolos que no existen en otro lugar”. Los proyectos habitacionales del sur son uno de ellos:  “Tienen que ver con una idea de clase media que existió en Chile hasta el golpe y que se encarnó en unos ciertos valores que por distintas razones terminaron asimilándose a cierta forma de vida que hoy aparece encarnada en Ñuñoa y en Santiago. Esos valores son la educación, la relación con el ámbito de lo público, con las universidades”, dice él. Los hitos geográficos que marcan esta forma de vida, para él, son varios: las instituciones ligadas a la Universidad de Chile, como el Liceo Experimental Manuel de Salas, la Facultad de Ciencias Sociales, Artes y Humanidades Juan Gómez Millas y, más tarde, el Instituto Pedagógico hicieron que en esa comuna se gestara una identidad ligada a pensamientos de izquierda y a un mundo intelectual que se instaló a vivir ahí. Pero existe otro factor más nuevo, que poco tiene que ver con lo que ocurre al norte y al sur: según datos de Inciti, una consultora experta en el mercado inmobiliario, con el cambio del plan regulador en 2007 y todas las modificaciones que vinieron después, la construcción masiva de edificios residenciales se disparó en varios sectores de la comuna, especialmente en Av. Irarrázaval, Ossa y Rodrigo de Araya. Eso hizo que en 10 años, de 44 edificios que había en venta, pasaran a ser 138. Que el precio de los departamentos aumentara en un 128% y el valor del metro cuadrado pasara de costar 42 UF a 84 UF. Según datos de TocToc.com, en una década se han vendido 30 mil departamentos, convirtiéndose actualmente en la comuna estrella en el mercado de edificios residenciales en la RM. La plusvalía del sector y el interés por vivir ahí trajo a un segmento distinto del que históricamente había existido en Ñuñoa:  “Un habitante joven, de clase media alta que puede acceder a esta comuna del barrio alto, pero con precios menores que los que ofrecen los departamentos en las otras comunas”, explica Poduje. Todo ese avance inmobiliario empezó a gestar un nuevo perfil del habitante de Ñuñoa:  “Hoy, de un 40 a 45% de la gente que vive en Ñuñoa, arrienda. Casi el 45% de los hogares que llegan a los nuevos proyectos tienen menos de tres habitantes, casi 70% tiene menos de 45 años y un 50% de los ingresos familiares son de profesionales con estudios universitarios -16% de los cuales tienen maestrías-”, sostiene Marcelo Bauzá, cofundador de Inciti y académico del Instituto de Estudios Urbanos de la UC. Manuel Vidal vio toda esta transición desde la caja de su restaurante y ha logrado identificar a esos nuevos comensales:  “El que viene de la Florida, Puente Alto o de Maipú está contento con venir a Las Lanzas a comerse un completo. Pero el que viene de arriba para abajo, se le nota que echa de menos cosas de allá. A veces me preguntan, ‘oye, ¿y no tienes algo con tocino?, ¿o algo más vegano? ‘Pucha, no’, le digo yo”.

El perfil político. No es novedad entonces que así como el residente de Ñuñoa ha ido evolucionando, la tendencia política electoral también lo haga. Para Matías Bargsted, investigador del COES y académico del Instituto de Sociología UC, “Ñuñoa es una comuna de alta participación, se podría hipotetizar que tiene como enraizada a nivel cultural disposiciones cívicas bastante definidas en su población”. De hecho, para la última elección, el porcentaje de participación alcanzó a ser un 62% en comparación con el 47% de la población nacional. En cuanto a preferencias políticas, Bargsted explica que Ñuñoa es un caso distinto si es que se le compara con las otras seis comunas de mayor ingreso en la RM.  “En el 2013, para la primera vuelta presidencial de Bachelet, ella obtuvo un 32% en Ñuñoa, mientras que el promedio de las comunas de altos ingresos fue un 23%. Este año, el 39% de lo ñuñoínos votaron por Gabriel Boric, versus un 24% del promedio de las comunas de alto ingreso. Si se compara esta elección con la del 2013, uno puede ver una creciente intensificación del voto por candidatos más de izquierda”. Pero eso, advierte el sociólogo, no significa que el electorado de derecha no sea importante:  “Ñuñoa tiene ciertamente este lado de un electorado progresista que está cargando más hacia Apruebo Dignidad que hacia la ex Concertación, pero siempre desde la luz de que es una comuna de altos recursos. Ahí está la anomalía, porque no es que no haya personas de derecha: Sichel y Kast igual suman un 43% de los votos. Este electorado de derecha está, pero su comportamiento se aleja bastante del que tienen otras comunas de altos ingresos”. Hay algo que explica la tendencia hacia la izquierda de los habitantes ñuñoínos, y es que para María Luisa Méndez, socióloga y directora del COES, en Ñuñoa confluyen varias visiones:  “La de gente de izquierda más histórica, pero desencantada de lo que fue la Concertación, la de personas que quisieron recuperar la política desde lo local -a propósito de la tensión inmobiliaria que existe en el sector- y gente más joven que empezó a desarrollar actividad política fuera de los partidos y en torno a las universidades”. Vidal está consciente de ese fenómeno y lo escucha directamente de las conversaciones en sus mesas. Incluso, él mismo renunció hace ocho años a su militancia en la DC y es parte de los desencantados de esa centroizquierda.  “Yo reconozco y felicito los 30 años que tuvimos, no los reniego para nada, pero sí creo que hay que hacer modificaciones. Quien tomó el bastión es esta nueva gente que, claro, se ha gestado fundamentalmente en Ñuñoa. Esta es su cuna”, dice Vidal. La alcaldesa Emilia Ríos, que en 2016 fue electa concejala en la comuna, recuerda que parte de los inicios del Frente Amplio se dieron aquí:  “La gracia que tenía esta comuna era que estaba todo el espectro de la izquierda presente realizando algún tipo de trabajo político local, cosa que no pasa en otras comunas. Entonces, se dio esa cosa como de que estábamos todos trabajando y pudimos articular una fuerza”. Más allá de la política, los expertos coinciden en que en Ñuñoa se da un estilo de vida distinto al de otras comunas con altos ingresos:  “Vitacura y Las Condes privilegian lo individual, el uso del auto, las autopistas exprés, el mall y los restaurantes de Nueva Costanera. En Ñuñoa todo es bicicleta, transporte público, el café o bar de la esquina y aproximarse al otro. A pesar de que los niveles de educación e ingresos puedan ser similares a los de ciertos barrios del sector oriente, los habitantes de Ñuñoa sienten de forma diferente la ciudad”, dice Marcelo Bauzá. Eso hace que, a veces, se genere un discurso que a ojos de Óscar Contardo puede ser molesto para el resto:  “No siempre hay una clara noción de que esas personas son miradas como privilegiados por una gran mayoría de la población. Porque eso no es la periferia. Las personas que hoy viven en Villa Frei no son iguales a las personas que actualmente viven en viviendas sociales de otras comunas”. Para Manuel Vidal esa es la explicación de la caricatura en redes sociales:  “Ese ñuñoísta que en vez de conversar una idea lo pontifica. Y a nadie le gustan los pontífices. Eso a la gente no le gusta y da para meme. Y eso es Ñuñoa hoy día, un meme”.

Negocios. 12 de Mayo de 2025. Por Ignacia Munita El auge y caída de Ñuñoa como epicentro inmobiliario: permisos de edificación se desploman en la RM por nuevas restricciones. Un análisis elaborado por Inciti, parte del grupo GPS, arroja luces sobre las principales tendencias que han modelado el desarrollo inmobiliario en el Gran Santiago durante la última década. Así, el análisis explica lo que ha ocurrido con los permisos de edificación y cuáles son las comunas que podrían posicionarse como polos de desarrollo más integrados. En la última década, Santiago ha sido protagonista de una transformación urbana relevante. Y es que más allá del impacto que ocasionaron crisis como el estallido social y la pandemia, el sector inmobiliario ha ido cambiando en línea con el pulso del mercado, con comunas que se han ido posicionando por sobre otras en lo que respecta a los permisos de edificación. Un análisis elaborado por Inciti, parte del grupo GPS, arroja luces sobre las principales tendencias que han modelado el desarrollo inmobiliario en el Gran Santiago durante la última década. Así, de acuerdo a la firma, en 2014, se otorgaron 225 permisos de edificación para departamentos. Esta cifra escaló a 362 permisos en 2015 (+61%), impulsada por tasas hipotecarias bajas, nuevas normativas tributarias y una fuerte dinámica de inversión. El ciclo alcista se extendió hasta 2019, donde se alcanzó el peak con 461 permisos, marcando un frenesí inmobiliario que buscaba anticiparse a cambios restrictivos en los planes reguladores comunales (PRC). Sin embargo, a partir de 2020, el escenario cambió drásticamente: el número de permisos cayó a 408, y en 2024 apenas se otorgaron 159, una disminución del 65% en cuatro años. Esta caída, plantea la empresa, se explica por un conjunto de factores: ajustes normativos, crisis social, pandemia, alza en los costos de financiamiento, incertidumbre política y un cambio de paradigma en las administraciones municipales, que comenzaron a endurecer la regulación del desarrollo urbano. Rocío Maure, gerenta general de Inciti, parte del grupo GPS, comenta que “la recuperación de permisos está supeditada a que el mercado perciba reglas claras y a que las condiciones de inversión se estabilicen. Si esto ocurre, podríamos ver una leve reactivación a partir del segundo semestre de 2025 o 2026, aunque es difícil que se vuelva a niveles de 2019”. Ñuñoa fue la preferida para permisos de edificación Durante la década, Ñuñoa se consolidó como líder indiscutido en número de permisos, con un máximo de 86 en 2019. Su ubicación estratégica, conectividad y densificación progresiva la posicionaron como la “niña bonita” del mercado, señala el sondeo. En tanto, San Miguel y La Florida también se destacaron, impulsadas por la expansión del Metro (Línea 6) y por una oferta urbana consolidada. Estación Central, inicialmente foco de crecimiento, enfrentó una fuerte baja tras el rechazo público y regulatorio a los denominados “guetos verticales”. Por otro lado, Santiago Centro, Providencia y La Cisterna mostraron ciclos de alza y posterior estabilización, en línea con sus normativas más restrictivas. Maure declara que “si bien Ñuñoa ha sido la gran protagonista de la última década -liderando los permisos en 2015, 2018 y alcanzando un récord de 86 permisos en 2019-, hoy enfrenta limitaciones normativas que han desacelerado su dinámica. En 2024, apenas registró 15 permisos, lo que representa un desplome del 83% respecto a su peak”. En cuanto a las comunas con potencial de consolidación en 2025, la ejecutiva afirma que La Florida “continúa mostrando dinamismo, con 14 permisos en 2024, principalmente por su conectividad con el eje Vicuña Mackenna y la Línea 5 del Metro. Si las restricciones no se endurecen más, podría mantener su posición”. Mientras que “San Joaquín y Macul son comunas que, pese a no liderar en número absoluto, muestran estabilidad en los últimos años y podrían captar desarrollos de mediana escala”. Respecto de Cerrillos y Pudahuel, sostuvo que “son áreas que podrían cobrar protagonismo por la proyección del Plan Ciudad Parque Bicentenario y la proximidad al aeropuerto, especialmente en desarrollos mixtos o industriales-residenciales. Lo Barnechea y Vitacura, por otro lado, si bien sus permisos son menores en número, mantienen un perfil exclusivo de baja densidad que podría seguir atrayendo proyectos de alto valor”. ¿Qué pasará con Ñuñoa?  A juicio de Maure, esta comuna “podría mantener un rol importante por su ubicación estratégica y alta demanda, pero ya no con la intensidad de años anteriores, a menos que se revisen las restricciones normativas recientemente implementadas. La comuna enfrenta actualmente una pausa en nuevos permisos debido al agotamiento de los paños disponibles y la aplicación de límites a la densificación”. “La nueva ola de protagonismo podría trasladarse a comunas que ofrezcan normativas más flexibles, buena conectividad y disponibilidad de suelo, como La Florida, Cerrillos o Pudahuel, siempre y cuando logren posicionarse como polos de desarrollo bien integrados”, añade. Proyectos mixtos: de la vivienda pura a la ciudad integrada. Uno de los cambios estructurales más relevantes en la última década ha sido la evolución del perfil de los proyectos habitacionales. Si bien en los primeros años de análisis predominaban los desarrollos puramente residenciales, paulatinamente comenzó a consolidarse una tendencia hacia los proyectos de uso mixto, aquellos que integran departamentos con locales comerciales, oficinas o equipamiento. En 2014, un 76% de los permisos correspondía exclusivamente a viviendas, mientras que solo el 24% contemplaba otros usos. Esta brecha comenzó a cerrarse de manera progresiva, alcanzando un 44% de participación para los mixtos en 2018, en línea con una demanda ciudadana creciente por espacios multifuncionales, que acerquen servicios al hogar y favorezcan una vida más conectada con el entorno. Sin embargo, en 2021 los proyectos mixtos no superaron aún a los puramente residenciales, como se proyectaba en algunos análisis preliminares. Ese año, el 60% de los permisos seguía siendo de proyectos exclusivamente habitacionales, frente a un 40% de desarrollos mixtos. Esto sugiere que, aunque el uso mixto ha ganado tracción y legitimidad dentro de los modelos de desarrollo urbano, la vivienda pura sigue siendo la forma dominante de producción inmobiliaria. Esta tendencia se explica tanto por nuevas exigencias normativas que promueven la mixtura de usos, como por un cambio cultural en la forma de habitar. La consolidación de conceptos como la “ciudad de 15 minutos“, que privilegia la cercanía entre hogar, trabajo y servicios, ha impulsado un cambio en la planificación urbana y en los criterios de evaluación de proyectos inmobiliarios. “El proyecto mixto ya no es una excepción, sino una solución urbana que responde a los desafíos contemporáneos: reducir los tiempos de traslado, activar los barrios durante todo el día y fomentar una vida comunitaria más integrada”, recalca el estudio. Tamaño de terreno: el nuevo factor crítico El análisis también muestra un cambio en el tamaño promedio de los paños inmobiliarios: en comunas como Lo Barnechea o Vitacura, el promedio supera los 8.000 m², en línea con su perfil de baja densidad. En cambio, Santiago, Recoleta o San Joaquín operan en predios menores a 2.000 m², reflejando la fragmentación del suelo urbano y la necesidad de densificar verticalmente. Comunas como Ñuñoa y La Florida han mantenido cierta estabilidad, con terrenos medianos y una densidad equilibrada. Vitacura, sin embargo, ha mostrado una caída desde 2021 en el tamaño promedio de sus predios, lo que podría indicar agotamiento de grandes paños y una transición hacia desarrollos más compactos.